M2 人民币汇率 房地产 实体经济 的浅见

　　M2 人民币内外政策 房地产 实体经济
　　众所周知，现在无论是实体经济、房地产都受到了干扰，导致金融、债务、财政收入等都隐隐出现了危机。我试图从各个市场的参与者的角度用M2和人民币内外政策为工具来分析原因和找到解决的路径，五一不能出游，博各位一笑尓。
　　房地产市场近十年的快速发展，个人觉得是地方政府、M2超发、消费者预期、实体经济不振、消费者喜好、热钱涌进等几个方面因素造成的。
　　从地方政府来说，自从中央和地方分税制改革以后，两者之间财权和事权倒挂的问题就没有解决过，地方政府以40%的收入比例在负责80%的事物，而转移支付应空间结构问题也并未有效解决倒挂问题，所以地方政府不得不寻找一个具有稳定供应量大双重属性的产业来弥补收支差额，具有天然垄断性的房地产自然是最好的选择，而政府的确从房地产价格中起码分得了60%的蛋糕。如果说上述原因对房地产推动还比较有限的话，那么干部考核机制对房地产增长的需求则是无限的。我国的干部考核机制长期以GDP为主要对象，而推高GDP最快的途径莫过于地方政府手里拥有巨额的资金，这样可以进行固定资产投资和政绩工程的建造，与此相比，见效缓慢的实体经济则可能是前人栽树，后人乘凉，使得一届政府缺乏推动的动力。因此地方政府会追求过高的土地溢价，这样不仅可以一次性取得售价和收储成本之间的巨额差价，也间接推动了后续一系列税费的增长。
　　自2009年经济刺激政策的实施，M2的超发的程度更加高企，而其中房地产是主要的目的地之一，因此房地产增长的价格中部分是M2超发所带来的通货膨胀，还有部分则是资金追捧所带来的价格上升，当然这其中，买涨不买跌的消费者预期和安居乐业为代表的传统消费者偏好也起到了推波助澜的作用，还有就是因实体经济不振所带来的资金也助长了这一趋势。人民币政策的外升内贬使得近些年出口企业举步维艰，收入的大幅度下滑和房地产的超额收益形成了显著的对比，资本具有天生的逐利性，因此实体经济资本转向房地产的话也是理所当然的事情。再加上沿海的产业升级，不仅对于资本技术等有必然的要求，对于企业家素质也要求更高，部分无法进行产业升级的资本也会涌向高收益产业。自美联储Qe以来，超发的美元资本在全球到处寻找增长的机会，如此高收益的中国房地产热钱当然不会错过，热钱的涌入也抬高了房地产价格。
　　那么在房地产现有的情况下，M2和人民币政策的变化会使各个市场参与者出现什么样的变化？那么就以敏感度较高的热钱和投机者为主要例子来分析下。
　　一是M2停止超发，国内通货膨胀慢慢停止。这种情况下，房地产会收到很大得打击，甚至包括中国经济。M2停止超发，最直接的结果是银行信贷的紧缩，在我看来，房地产市场最大的资金来源不是来自购房者，而是信贷。当其紧缩之后，房地产企业无法轻易的获得新的贷款，旧的贷款也无法顺利的获得展期，个人房贷的第二套甚至第一套贷款无法保证，以及隐藏在其中的隐性的灰色贷款也无法顺利得到，因此房地产企业的明的贷款、暗的灰色贷款以及销售收入都受到打击的情况下，会造成资金链断裂，而其中的风险会很快传导到金融部门，房地产企业、个人住房贷款尤其是投机性部分、以房地产抵押的各种商业贷款都会出现高比例的坏账，不知道银行能不能坚持的下去，但无论如何，中国经济会遭到严重的打击。最近信贷规模慢慢缩小的 情况已经使得房地产明微降暗多降，实体经济尤其是出口经济倒闭渐多。另外，最近美联储退出Ｑｅ和美国经济基本面的向好也使得部分热钱开始从中国开始抽资转向美国市场，使得房地产资金更加紧张。
　　二是M2继续超发，带来人民币的对内贬值，这种情况下，有两个分支，就是中央的政策是人民币的对外升值还是贬值。
　　如果对外升值的话，会延续近几年内人民币内贬外升的局面，不是危言耸听，出口经济会收到毁灭性打击，最近几年出口企业已经在靠出口退税活着了，要是再延续这种的趋势，退税的额度也将无法弥补出口企业的损失。还有就是M2的超发会使得国内通货膨胀继续提高，贫富差距越来越大，社会不稳定因素堆积。对于房地产来说，因为有了资本支撑，其价格还会继续上涨，直至出现另一个类似的危机，个人感觉是饮鸩止渴，延缓了危机爆发的时间，却提高了危机爆发的剧烈程度。对于部分投资者来说，这种情况正好可以将房产卖出换取美元，进行移民，毕竟中国的软环境和美国还有较大的差距，这样的话，中国不仅损失了外汇储备，更损失了人才技术资金。
　　如果对外贬值的话，热钱的撤离会更加迅速，房地产泡沫是否能抗住这根针还是个未知数。另外来说，美国虎视眈眈，最近仅仅贬值了一点点，美国财政部就已经开始对中国施压了，如果继续贬值的话，中国是否能抗住国际压力也是个未知数。还有一个是，贬值会造成中国名义GDP下降，中央是否肯丢这个面子也是个未知数。不过，个人觉得贬值不是坏事。
　　说到这里，我觉得应对现在房地产危机的办法是去存量化。也就是说，一是财税体制改革，做到事权和财权的相对平等。二是干部考核方式的改革，改变以GDP为纲的考核模式。三是流动性的适当和精准，对房地产的信贷紧缩，对其他行业尤其是实体经济的信贷扩张，在这中间必须防止权贵资本和地方政府的截留，如果还是做不到这一点，那等于说是做无用功。在这种模式下，房地产价格以后几年会在原有的标准上上下浮动，适当精准的信贷会出现一定的通货膨胀，实体经济会有好转，收入水平也会提高，以通货膨胀和收入的提高以及房地产价格的停滞来慢慢抹平现有房地产价格和收入水平之间的巨大鸿沟，这样房地产价格就会慢慢符合市场规律，开始去存量，最终把泡沫完全挤出。这种模式下，既避免了房地产泡沫的破灭，也避免了社会的不稳定。
　　所以说，个人觉得，以后几年的房地产价格会出现相对的停滞，适度的通货膨胀，以及人民币的对外贬值。
　　顺便说些零散的东西。
　　政府对民间资本的搜刮。两种方式，一是M2的超发，人民币对内贬值，通货膨胀，钱不值钱，人民手里的钱缩水。二是房地产，推高价格，一套房子，耗费去了几代人几个家庭的积蓄，透支了一个家庭一辈子的财富，中国消费一直无法正常拉动经济增长的原因这也是其中之一。
　　一个诺贝尔经济学奖获得者曾经说过，美国政府控制他国经济的步骤固定。第一，要求目标国政府放开货币和资本市场。第二，使用大量资本推高目的国股市、房地产和汇率，吹大泡沫，造就虚假繁荣。第三，资本撤出，打击目标国经济，使其经济严重缩水。第四，用少量资本就可以收购目标国核心资产，从而控制目标国经济。这就是货币战争，屡试不爽。所以我觉得人民币对外贬值极为重要，必须顶住压力，为中国经济改革赢得时间。

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