07年房市拐点出现在即，慢跑不如快逃

文/我说不得
　　
　　 2007年有关部门对房地产的宏观调控，不但没有有所放松，反而是越来越有针对性和杀伤力，这大大出乎了业内人士的意料。这可能和06年的整体房产市场有关，06年除了上海，其他城市的房价继续上涨，特别是北京更是一马当先，这显然不符合中央政府的预期，由此带来了更加严厉的调控政策。2007年那些房价与民众实际购买力相符的城市，房价将会随着当地城市居民收入的提高而相应提高，但是涨幅不会太大。那些房价畸高的城市，譬如房价收入比超过12∶1的城市，2006年虽然没有下跌，但如果成交量已经极度萎缩，比如上海，在2007年在某个时候（预计为9月份），极有可能转为大跌。其他城市比如北京，虽然有奥运利好，但极有可能提前预支了其经济预期而随着政府整体政策环境的拖累而提前转向，如果预计准确，可能出现在上海拐点之前，成为整体转向的触发点，而其他城市将随着上海北京的方面变化而随着变化。
　　
　　 在这些房价畸高的城市，房地产泡沫即将破灭的苗头已经开始陆续显现，2007年房价总体来看将会因此而下跌。最近银行推出“接力房贷”很是值得注意。“接力房贷”即父母“按揭购房”债务无须其本人在世时还清，可交由下一代子女“接力”来偿还。“接力房贷”的出现说明银行在促销个人房贷方面，已经“黔驴技穷”，更说明了老百姓为虚高的房价透支购买力已经走到了尽头。另外，“群租现象”的出现也反映了当今房地产的泡沫问题。最近几年，在不少城市能够看到那些“平均每间房住6人，一套房子甚至超过住30人”的“群居”现象。在城市市区“群租”的，更多的是那些考上大学走出农门的“小白领”。促使众多“小白领”选择“群租”的最大吸引力是廉价的房租，他们遭遇了畸高房价的“阻击”，而他们也只能以此方式阻击房地产的泡沫。
　　
　　 更可怕的是“铁腕”调控，这将引导房价在07年进入一个下降通道。预计在2007年“两会”期间将有更多的议案涉及房地产，在“两会”后政府将会继续出台更为“铁腕”的调控政策。最有现实可能的是以下八大杀招，招招致命。
　　
　　 第一招是进一步提高存款准备金与加息。1月15日，央行已经上调法定存款准备金率0．5个百分点，有可能在第二季度进一步提高准备金，紧缩贷款规模。另一方面，央行有可能再次加息，抑制贷款行为，挤压房地产泡沫。
　　
　　 第二招是央行将组织全面清查房地产贷款，排查问题，重申制度，将会有一批炒房的开发商与投机炒房者被迫降价抛房套现。
　　
　　 第三招是将大力整顿房地产业的市场秩序。首先要提高房地产企业预售条件，打击那些资金短缺、空手套白狼的开发商。目前的措施是不封顶不开放按揭预售，估计2007年管理将更加严格。近几个月来宁卖项目不降房价的开发商有增无减，当一批小开发商开始放水降价时，房价将顺利进入下降通道，降价大潮即将开始。另外，政府还将全面清查房地产开发商囤积土地的行为。过去的一年多时间内，原有的闲置土地将全面开工建设，增加商品房上市数量，有利于降低房价。
　　
　　 第四招是地方政府将重申改善民生为第一要务的住房政策，从助涨房价的迷途中知返，让广大普通百姓能拥有一套住房成为政府施政目标之一。
　　
　　 第五招是经济适用房与廉租房的实际供应量将有显著增加。政府有可能借鉴新加坡与香港住房制度，在2007年成立专门的保障性住房建设部门，制订符合国情的保障性住房制度。保障性住房的大量供应将拉低房价。
　　
　　 第六招是打击通过买房洗钱的行为。李开发认为，打击腐败洗钱行为目前有可能涉及15％－20％的购房户，如果通过鼓励检举揭发并且给予重奖的办法可以使绝大部分洗钱的腐败资金回归国库。
　　
　　 第七招是开征物业税。预计今年5月前物业税相关条款将会正式公布，今年年底前开征。这对炒房者与持有大户型的房屋所有者构成较大压力。
　　
　　 第八招是政府将出台相关政策打击投机炒房行为，抑制虚高房价。比如以征税的方式为不在本市工作的投资房产者设限，对出售牟利的增值部分征税等。
　　
　　 特别值得一提的是，在国民激愤和中央政府的巨大压力下，“腐败铁三角”将被打破。2006年随着中央一系列反腐败动作的展开， “铁三角”中的腐败官员之“角”，已经开始被陆续“掀开”，其中以上海为典型，实际上严重警示其他地方大员。相应地，行贿商人之“角”，也已经开始被陆续“触动”，这一点又在上海地震中显现无遗；现在为维护“房地产特殊利益集团”的利益而“摇旗呐喊”的“无良学者”也已经是越来越失去了市场。房价合理回归已经是顺理成章。
　　
　　 但最应该警惕的是“海外热钱”的“大进大出”，关键要做到两点：一是阻止今后海外热钱的持续流入；二是切断海外热钱拉高出货、迅速退出的能力。从最近的新闻来看，央行显然已经注意到其风向并提高了警惕。内外政策结合到位的话，07年的房市将持续走低，拐点很有可能在下半年出现，鉴于此，奉劝涉及此行业的人士，能逃尽量快抛，与其继续等待，慢跑不如快逃！
　　
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