“地王”为何频出？(转载)

admin • 2024年10月30日 am7:15 • 未分类

　　“地王”为何频频而出？
　　章林晓
　　近期频频而出的“地王”，显然已触及管理层的神经。9月25日，国土部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会，要求供求紧张的城市年内务必不再出地王。
　　地王集中出现，当然只是表象，其背后潜藏的是土地市场错综复杂的供求关系。从近期突然集中出现的诸多地王中，或许我们不难去繁就简、去伪存真分析出其共同的特点，以及这些共同点背后的一些奥秘。
　　9月4日，北京农展馆地块成交楼面地价73099元/㎡，成为北京新单价地王；9月5日，上海徐家汇中心项目地块成交总价217.7亿元，成就上海新总价地王；同日，杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元，创下杭州总价最高地块；……
　　这些地王大多具有两个共同特点：一是都是当地极为罕有的市中心或至少是副中心地块，区位条件好得没得说；二是这些寸土寸金的风水宝地、黄金地段，大多是“蛰伏”已久的。
　　“地段，地段，还是地段！区位，区位，还是区位！”对于土地市场的需求方——房地产企业来说，面对这些黄金宝地，志在必得地展开激烈竞争自在情理之中，试想有哪个“面点师”不偏好“优质面粉”的？
　　在房企天生偏好优质地块的同时，更重要的还有房企具备追逐优质地块的资金实力。8月14日，在海南三亚举办的“2013博鳌房地产论坛”上，与会者几乎一致认为，当前大部分房企资金较为宽裕。
　　天生的偏好，再加资金的宽裕，从土地市场的需求端分析，地王的出现自然也就很正常了。让人匪夷所思的是，土地市场的供应端在楼市调控信号明显收紧背景下，为何会不约而同地纷纷推出珍藏多年的黄金宝地？
　　据媒体报导，8月下旬，住建部约谈了南京等7个房价上涨过快的城市，强调各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。按照今年2月国务院出台的“国五条”要求，全国省会城市除拉萨外都制定并公布了年度新建商品住房价格控制目标。
　　让人不敢想象的是，住建部约谈刚刚结束，各地却似赶集般地冒出了一个又一个新地王，难道地方政府就不怕被约谈被问责？地方“顶风”推出地王的背后，又潜藏着怎样的秘密？
　　一分钱难倒英雄汉。一些地方之所以冒着被约谈被问责的风险，而“顶风”推出一个又一个新“地王”，关键是地方财政资金链条差不多绷紧到了极限。
　　据审计署2011年《全国地方政府性债务审计结果》，未来两年地方政府债务将进入集中偿还期，约有42%的地方债务将于2012年底到期，53%的地方债务将于2013年底前到期。
　　曾有机构推测，2012年底到期的地方债务，至少有四分之三是展期处理的。因为地方债务平台贷款大多投资于基础设施，虽然帐面上预期收益能做得很好，但实际上真正能产生收益的不多，违约是难免的。
　　当然，地方债务在得到展期的同时，地方新增贷款规模也受到了控制。譬如，2012年11月5日，国土部、财政部、央行、银监会联合发出了《关于加强土地储备与融资管理的通知》，收紧了银行对地方的土地融资规模。
　　在过去文章中笔者曾多次指出，在地方政府所倚重的土地财政中，占大头的是土地融资所得。现在，土地融资被收紧，再加财政收入增速放缓，而地方到期债务规模不降反增，其他刚性支出也无法缩减，地方“入不敷出”的缺口在放大、资金链条在绷紧。
　　而随着8月份审计署对政府性债务全面审计，各地负债率、债务率、偿债率等指标将随之裸露。这些指标中特别是偿债率指标，许多地方其实早已逼近或超过警戒线，而一旦超过警戒线被证实，也就意味着地方债券发行之门的关闭。
　　推出地王获得巨额土地收益，一方面可以直接弥补“入不敷出”的资金缺口，另一方面又可以“做大”譬如偿债率的“分母”从而降低偿债率，进而保证债券的发行，避免地方财政资金链的断裂，其吸引力自然也就超过被约谈被问责的压力了。
　　总之，房地产企业资金的宽裕，地方财政资金链的紧绷，这两者的结合最终导致了地王的产生。
　　此文在《中国房地产报》发表时略有修改，标题改为《“地王”为何频出？》。