2014年：楼市仍被房企看好 房价继续面临上涨压力(转载)

　　新年伊始，虽然楼市平淡开局，但2014年的房地产仍为众开发企业所看好。1月8日，融创中国董事长孙宏斌在上海表示：融创今年既不会“出海”，也不会去卖矿泉水，房地产仍有很大的利润空间，企业还有很长的路要走。除了融创明确表示将上调年度销售目标外，去年销售额逾670亿的世茂或冲击千亿业绩。分析称，2014年仍然是房企规模化扩张的时期，房价则将继续在中长期内面临上涨的压力。
　　行政调控不会退出 楼市将稳字当头
　　挥别疯狂的2013，楼市又迈入了充满未知的2014。目前，虽然调控越来越重视市场机制的作用，但限购限贷等未出现丝毫的松动，而不动产登记条例、房产税等新政更是呼之欲出。种种迹象表明，楼市调控不会退出，但也不会出现“一刀切”。
　　虽然2013年部分城市的房价涨幅仍然偏高，但尚在可接受的范围内。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示，现有迹象表明，保持房地产成交量、价格和政策三个方面的稳定，仍将是2014年的基调。
　　桑豫峰认为，从整体上看，2014年的政策环境与2013年并无根本性的差异。此外，由于稳增长的基调未变，房地产作为影响经济增长的重要行业，如果房地产短时发生重大的下滑，必然会对经济全局产生牵引性的扩散效应。因此，2014年的房地产政策不可能发生重大的逆转。
　　对此，浦江智谷总经理宋毅基本持相同的态度。他分析称，住宅是牵涉到经济和民生问题，是国家关注的重点，房价涨得过快的话将会面临新的调控。未来，房地产领域特别是住宅市场，发展将会非常平稳。
　　宋毅预测，2014年的房地产市场仍将稳字当头，成交量和成交均价不会出现大起大落。
　　房地产洗牌加速 2014年房企上演“龙争虎斗”
　　数据显示，2013年销售额过百亿企业扩容至71家，千亿房企则扩容至7家之多，除了万科、绿地、保利，中海、恒大、碧桂园、万达也都晋升“千亿军团”。在行业领先阵营持续壮大的同时，领军企业与中小房企的距离进一步拉大，分化发展格局愈加明确。
　　严厉的行政调控之下，房地产行业洗牌趋势明显，马太效应逐步显现。近年以来，房地产行业的市场份额、资金正在加速向大型房企集中，而中小房企的生存空间却不断受到挤压。未来，在房企回归一线城市、出海淘金等尝试之下，地产圈洗牌还将继续，开发商将强者恒强。
　　业内观点称，房地产市场或将往寡头方向发展，“大鱼吃小鱼”式的并购使得房地产企业数量逐年减少。在调控政策不放松的情况下，中小房企的资金链则可能较为紧张，最先撑不住定是中小房企。
　　从各房企近期发出的声音可以看出，2014年仍然是规模化扩张的阶段，千亿及百亿房企的数量仍然会受到市场的关注。在此情况下，楼市2014或上演“龙争虎斗”， 千亿与百亿以上房企内部排名将竞争激烈，分化特征会愈加明显。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在房地产行业洗牌或房企分化的过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，除了通过高速周转策略提高开发和销售速度，更会想方设法扩大自己的市场份额，甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商。
　　市场环境未根本变化 房价仍面临上涨压力
　　2014年一线城市房价继续大涨的可能性有多大，想必这是许多人最为关注的话题之一，但房价继续上涨似乎仍是业内的一致看法。
　　桑玉峰表示，在2014年，决定房地产运行曲线的供求关系、土地等几个重要因素，都没有根本变化，房地产市场仍将在现有的上升通道运行。但他预测，新年房价的涨幅会有所缩小，成交量也不会高于2013年。
　　就上海楼市而言，在近5年左右时间内，申城“人多地少”的基本面难以改变，商品住宅市场将继续面临供不应求的问题，房价中长期内仍面临上涨压力。
　　2013年下半年以来，上海等城市均加快了土地供应速度，这在一定程度上将有助于缓解2014年的住房供求关系。但值得注意的是，在土地放量供应的同时，地价也一直在上涨，面粉贵过面包现象不时出现。毫无疑问，高溢价率和楼板价将对房价上涨起到推波助澜的作用。
　　此外，同策咨询研究部数据显示，2009-2013年，上海商品住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值1.18。根据同策判断标准，当住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时，上海商品住宅市场会面临供不应求及房价有上涨压力。
　　同策咨询研究部分析师许之静表示，如果剔除商品住宅土地规划建筑面积中的商办部分，市场上供应的“面粉”将变得更少。由于市场供应缺口的存在，加之外来人口的不断涌入，从中长期来看，商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。

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